Договор дарения у нотариуса

Когда дарственную обязательно оформлять у нотариуса

По общему правилу договор дарения недвижимости заключается в простой письменной форме, а переход права регистрирует Росреестр (ст. 574 ГК РФ). Нотариус обязателен в нескольких случаях, и если их проигнорировать, договор ничтожен, а Росреестр откажет в регистрации.

• Дарение доли в праве общей собственности на квартиру, дом, комнату, участок (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Исключение — все собственники дарят свои доли одному человеку одним договором: тогда нотариус не нужен.
• Отчуждение недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному, либо ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 того же закона).
• Дарение доли в уставном капитале ООО — по закону об ООО такие сделки удостоверяет нотариус.
• Стороны сами договорились о нотариальной форме, даже если закон её не требует (ст. 163 ГК РФ).

Подарить квартиру или дом целиком, автомобиль, деньги, ценные вещи можно без нотариуса. Но и здесь нотариальный договор часто выгоднее: нотариус проверяет дееспособность дарителя, права на объект, аресты и согласие супруга, а потом сам отправляет документы в Росреестр.

У нотариуса или через МФЦ: в чём разница

Квартиру целиком можно подарить по договору, который стороны распечатали сами, и подать его на регистрацию через МФЦ или Госуслуги. Это дешевле, но все риски остаются на сторонах.

Нотариус особенно оправдан, когда дарителю много лет, у него есть другие наследники, которые могут быть недовольны, когда квартира в браке или куплена с ипотекой, а также когда стороны просто не хотят разбираться в формулировках.

Как оформить дарственную у нотариуса: пошагово

1. Выберите нотариуса. Договор дарения можно удостоверить у любого нотариуса в пределах региона, где находится недвижимость; для движимого имущества и денег привязки к месту нет. Найти ближайшую контору поможет поиск ближайшего нотариуса, а если удобнее в субботу — нотариусы, которые работают в выходные.
2. Позвоните и опишите ситуацию. Скажите, что дарите, кому и кем вы друг другу приходитесь. Нотариус назовёт список документов и примерную стоимость.
3. Передайте документы заранее. Многие конторы просят прислать сканы до визита, чтобы подготовить проект договора и запросить сведения из ЕГРН.
4. Согласуйте текст. Проверьте ФИО, паспортные данные, адрес, кадастровый номер, размер доли. Условия о встречных обязательствах в дарение не включают — об этом ниже.
5. Приходите вместе. Обычно даритель и одаряемый подписывают договор в один день. Нотариус разъясняет последствия, иногда беседует с дарителем отдельно. Вместо любой из сторон может прийти представитель по нотариальной доверенности.
6. Оплатите тариф и подпишите договор. Один экземпляр остаётся в архиве нотариуса.
7. Регистрация. Нотариус направляет заявление и договор в Росреестр в электронном виде, если стороны не возражают. Выписка из ЕГРН о праве одаряемого приходит на электронную почту.

Сам визит занимает от 30 минут до пары часов. Если даритель не может прийти из-за болезни, нотариус приедет на дом или в больницу — см. вызов нотариуса на дом.

Документы для договора дарения

Точный список зависит от объекта и семейной ситуации. Базовый набор:

От дарителя

• паспорт;
• правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, решение суда;
• выписка из ЕГРН или старое свидетельство о регистрации права (выписку нотариус обычно запрашивает сам);
• свидетельство о браке или о разводе, брачный договор — если есть;
• нотариальное согласие супруга, если имущество нажито в браке;
• для дарения в пользу родственника — документы, подтверждающие родство, если ради льготного тарифа или налога это нужно доказать.

От одаряемого

• паспорт;
• если одаряемому меньше 14 лет — свидетельство о рождении и паспорт родителя или иного законного представителя, который принимает подарок за ребёнка;
• если одаряемому от 14 до 18 лет — его паспорт и паспорт одного из родителей.

Для дома и участка

• документы на землю и на дом — по закону их дарят вместе, если оба принадлежат дарителю;
• сведения о кадастровой стоимости или отчёт об оценке.

Для доли в квартире

• документы, из которых видно размер доли;
• согласие других собственников при дарении постороннему не требуется: преимущественное право покупки действует только при продаже.

Для автомобиля

• паспорт транспортного средства или выписка из электронного ПТС;
• свидетельство о регистрации ТС.

Для денег

• паспорта сторон;
• реквизиты счёта, если деньги будут переведены после подписания.

Если за сторону действует представитель, нужна нотариальная доверенность. В доверенности на дарение обязательно указывают одаряемого и предмет дарения, иначе дарение ничтожно (п. 5 ст. 576 ГК РФ). Подробнее — в разделе о доверенностях.

Согласие супруга и другие согласия

Имущество, нажитое в браке, — общее, даже если оформлено на одного супруга (ст. 34 СК РФ). Чтобы подарить такую квартиру, дом, участок или долю, нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него супруг может оспорить дарение в течение года с момента, когда узнал о сделке. Согласие можно оформить у любого нотариуса заранее или прямо в день сделки.

Согласие не нужно, если:

• имущество получено дарителем до брака, по наследству, в дар или приватизировано (ст. 36 СК РФ);
• брачный договор установил раздельную собственность на этот объект;
• брак расторгнут, а имущество разделено. Если не разделено — согласие бывшего супруга нужно, пока не истёк срок для раздела.

Другие согласия:

• Квартира в ипотеке — нужно согласие банка-залогодержателя. Без него Росреестр, как правило, не зарегистрирует переход права, а банк вправе потребовать досрочного погашения.
• Общая совместная собственность (например, приватизированная на нескольких человек без долей) — дарение возможно только с согласия всех участников (п. 2 ст. 576 ГК РФ).
• Имущество несовершеннолетнего — требуется разрешение органа опеки. На практике опека не разрешает дарить имущество ребёнка, потому что это уменьшает его имущество.

Если в будущем вы хотите заранее определить, что подаренное одному из супругов останется только его, это решает брачный договор. Хотя подарок и так личная собственность одаряемого, брачный договор снимает споры о вложениях в ремонт и перестройку.

Сколько стоит дарственная у нотариуса

Стоимость складывается из двух частей. Федеральный тариф одинаков по всей стране и установлен ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате и ст. 333.24 НК РФ. Услуги правового и технического характера (подготовка проекта, запросы, электронная подача в Росреестр) оплачиваются отдельно: их предельный размер устанавливает нотариальная палата субъекта РФ, поэтому итоговая сумма в разных регионах отличается. Точную стоимость нотариус назовёт до начала нотариального действия.

Обратите внимание: круг «своих» в тарифе разный. При дарении квартиры целиком льготный тариф действует для супруга, родителей, детей и внуков, а брат, сестра, бабушка или племянник платят как «другие лица». При дарении машины или денег, наоборот, льгота есть для братьев и сестёр, но нет для внуков.

Стоимость для расчёта называют стороны, но не ниже оценки, подтверждённой документом. На практике чаще всего берут кадастровую стоимость из выписки ЕГРН: она обычно ниже рыночной. Можно принести и отчёт оценщика.

Посчитать федеральную часть для своей суммы можно в калькуляторе нотариального тарифа. Что ещё влияет на итог:

• выезд нотариуса на дом или в больницу — федеральная часть тарифа умножается на 1,5;
• инвалиды I и II группы получают скидку 50% на тариф;
• нотариальное согласие супруга оплачивается отдельно;
• госпошлину за регистрацию права в Росреестре — 4 000 ₽ для граждан, если кадастровая стоимость объекта или доли не выше 20 млн ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), — платит тот, кто регистрирует право, обычно одаряемый. Для участков под ИЖС, ЛПХ, садоводство и домов на них — 700 ₽.

Дарение квартиры и доли в квартире

Квартира целиком

Это самый частый случай. Нотариус по закону не обязателен, но удобен: договор проверен, регистрация занимает один рабочий день. Право собственности переходит к одаряемому с момента записи в ЕГРН, а не с момента подписания. Если даритель умрёт до регистрации, переход права, скорее всего, придётся подтверждать через суд, поэтому затягивать с подачей не стоит.

Регистрация по месту жительства дарителя сама собой не прекращается. Если даритель собирается выписаться, это лучше прописать в договоре и сделать сразу. Если он остаётся жить в квартире, отношения сторон стоит обсудить заранее: после регистрации собственник — одаряемый.

Доля в квартире

Дарение доли — главный случай обязательного нотариуса. Неважно, кому дарят долю: другому собственнику, родственнику или постороннему. Согласия других собственников не нужно, преимущественное право покупки при дарении не действует. Но если «дарение» маскирует продажу, остальные собственники могут через суд перевести на себя права покупателя.

Если квартира принадлежит нескольким людям без определения долей (совместная собственность), сначала нужно соглашение об определении долей, и только потом дарение. Оба документа может оформить один нотариус в один визит.

Квартира в ипотеке

Подарить квартиру, которая в залоге у банка, можно только с письменного согласия банка. Обычно банк соглашается, если одаряемый становится созаёмщиком или долг погашают. Проще сначала закрыть ипотеку и снять обременение.

Квартира ребёнку

Подарить квартиру или долю несовершеннолетнему можно. За ребёнка до 14 лет договор подписывает родитель или иной законный представитель; подросток 14–18 лет подписывает сам с согласия родителя. Подарить квартиру от имени ребёнка до 14 лет нельзя: закон запрещает законным представителям дарить имущество малолетних и недееспособных, кроме обычных подарков до 3 000 ₽ (ст. 575 ГК РФ).

Дарение дома, участка, автомобиля и денег

Дом и земельный участок

Дом и участок под ним, если оба принадлежат одному человеку, дарят одним договором: закон не разрешает отчуждать дом отдельно от земли. Нотариус обязателен, если дарят долю в доме или участке. Тариф считают как за отчуждение недвижимости — от общей стоимости дома и земли. Перед сделкой проверьте, что дом поставлен на кадастровый учёт: «неоформленный» дом подарить нельзя, сначала его регистрируют.

Автомобиль

Договор дарения автомобиля заключают в простой письменной форме, нотариус не нужен. Одаряемый в течение 10 дней ставит машину на учёт в ГИБДД на своё имя, оформляет полис ОСАГО. К нотариусу идут, когда нужна дополнительная защита: например, даритель пожилой или у машины несколько возможных наследников. Если машина куплена в браке, лучше получить согласие супруга, хотя нотариальная форма для него не обязательна.

Деньги

Деньги можно подарить устно — просто передать или перевести. Письменный договор обязателен, если дарит организация на сумму больше 3 000 ₽ или если это обещание подарить в будущем (ст. 574 ГК РФ). Тем не менее договор полезен, когда деньги дарят на покупку квартиры: он подтверждает, что средства — личные, а не общие супругов, и помогает при разделе имущества или налоговом вопросе. Нотариальное удостоверение такого договора добровольное и стоит 0,3% или 1% суммы.

Доля в ООО

Дарение доли в уставном капитале удостоверяет только нотариус. Перед этим проверьте устав: он может запрещать отчуждение доли третьим лицам или требовать согласия других участников.

Дарение между родственниками и налог на подарок

Подарки от физических лиц по общему правилу НДФЛ не облагаются. Исключение — недвижимость, транспортные средства, акции, доли, паи, цифровые активы. За такой подарок одаряемый платит налог, если даритель не член его семьи и не близкий родственник (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Не платят налог, если даритель приходится одаряемому:

• супругом;
• родителем или ребёнком, в том числе усыновителем или усыновлённым;
• бабушкой, дедушкой или внуком;
• полнородным или неполнородным (с общим отцом или матерью) братом или сестрой.

Платят налог все остальные: тёти и дяди, племянники, двоюродные братья и сёстры, свёкры, тёщи, зятья, невестки, отчимы и мачехи, гражданские супруги и друзья.

Сколько платить

Для налоговых резидентов ставка — 13% с дохода до 2,4 млн ₽ за год и 15% с суммы сверх этого (ст. 224 НК РФ). Нерезиденты платят 30%. Доход при дарении недвижимости налоговая обычно считает по кадастровой стоимости объекта.

Налог одаряемый декларирует сам: подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платит налог до 15 июля. Декларацию можно отправить через личный кабинет налогоплательщика или Госуслуги.

Продажа подаренной квартиры

Если квартиру подарил член семьи или близкий родственник, при продаже налог не платят после 3 лет владения. Если даритель — не родственник, срок — 5 лет (ст. 217.1 НК РФ). Срок отсчитывается от даты регистрации права одаряемого.

Подарок как личная собственность

Имущество, полученное в дар, принадлежит только одаряемому и при разводе не делится, даже если подарено в браке (ст. 36 СК РФ). Исключение — если за счёт общих средств супругов в него вложили столько, что стоимость значительно выросла: тогда суд может признать его общим (ст. 37 СК РФ).

Регистрация дарения в Росреестре и сроки

Договор дарения недвижимости сам по себе не делает одаряемого собственником: право переходит с момента регистрации в ЕГРН. Сроки регистрации установлены ст. 16 Закона № 218-ФЗ:

После регистрации одаряемый получает выписку из ЕГРН — бумажное свидетельство о собственности больше не выдают. Проверить запись можно на сайте Росреестра или через Госуслуги.

Если регистрацию приостановили, Росреестр присылает уведомление с причиной. При нотариальном договоре нотариус обычно сам устраняет недочёты или подсказывает, какой документ донести.

Можно ли отменить дарение

Дарение — сделка окончательная. Передумать, обидеться или поссориться с одаряемым — не основание вернуть подарок. Закон допускает отмену дарения только в случаях, перечисленных в ст. 578 ГК РФ:

• одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Если одаряемый убил дарителя, отмены могут требовать наследники;
• одаряемый обращается с подарком, который имеет для дарителя большую неимущественную ценность, так, что создаётся угроза его безвозвратной утраты, — отменить дарение можно через суд;
• дарение совершили индивидуальный предприниматель или организация за полгода до банкротства — отмены вправе требовать заинтересованные лица;
• в договоре прямо записано право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого. Это условие полезно включать, если не хочется, чтобы квартира ушла наследникам одаряемого.

При отмене дарения возвращается только подарок, сохранившийся в натуре. Если квартиру уже продали, вернуть её не получится.

Отказ до передачи подарка

Одаряемый вправе отказаться от подарка, пока его не передали (ст. 573 ГК РФ). Если договор содержит обещание подарить в будущем, даритель может отказаться от исполнения, когда его имущественное положение или здоровье после заключения договора изменились так, что исполнение существенно снизит уровень его жизни (ст. 577 ГК РФ). Пока переход права не зарегистрирован, стороны могут расторгнуть договор по соглашению; нотариальный договор расторгают тоже у нотариуса.

Оспаривание договора дарения

Оспорить дарение чаще всего пытаются наследники дарителя или его супруг. Основания:

• даритель не понимал значения своих действий из-за болезни, возраста, лекарств (ст. 177 ГК РФ). Суд назначает посмертную или прижизненную психиатрическую экспертизу;
• заблуждение или обман — например, даритель думал, что подписывает договор ренты с пожизненным содержанием (ст. 178, 179 ГК РФ);
• притворная сделка — под видом дарения на самом деле продали долю, чтобы обойти право преимущественной покупки, или подарили «в обмен» на уход и содержание. Договор со встречным обязательством дарением не признаётся (п. 1 ст. 572, ст. 170 ГК РФ);
• нет нотариального согласия супруга на дарение общего имущества (п. 3 ст. 35 СК РФ);
• нарушена форма — например, долю подарили без нотариуса.

Сроки: оспоримую сделку (обман, заблуждение, неспособность понимать свои действия, отсутствие согласия супруга) оспаривают в течение года с момента, когда истец узнал или должен был узнать об основании; ничтожную (притворная сделка, нарушение обязательной формы) — в течение трёх лет со дня начала исполнения (ст. 181 ГК РФ).

Нотариальный договор оспорить заметно сложнее. Нотариус устанавливает личность, проверяет дееспособность, выясняет, понимает ли даритель смысл сделки, и фиксирует ход действия. Если вы ожидаете претензий от родственников, оформляйте дарение у нотариуса, а при сомнениях в здоровье дарителя — возьмите свежую справку из психоневрологического диспансера.

Дарение или завещание: что выбрать

Оба способа позволяют передать квартиру близкому человеку, но работают по-разному.

Дарение выбирают, когда нужно передать имущество сейчас, исключить споры с другими наследниками и обязательную долю. Завещание — когда собственник хочет сохранить контроль над имуществом до конца жизни и оставить за собой право передумать. Подарить «на случай смерти» нельзя: такой договор ничтожен, к нему применяются правила о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Подробнее — в материалах о завещании и о вступлении в наследство.

Типичные ошибки и причины отказов

• Долю подарили по простому договору. Росреестр откажет в регистрации, а если зарегистрирует по ошибке — сделка всё равно ничтожна.
• Встречное условие в договоре. Фразы «в обмен на уход», «при условии оплаты долгов» превращают дарение в другую сделку и делают её уязвимой. Если нужен уход в обмен на квартиру, обсудите с нотариусом договор ренты.
• Нет согласия супруга на дарение квартиры, купленной в браке. Это одна из самых частых причин оспаривания.
• Дарение «на случай смерти». Такой договор ничтожен.
• Продажа под видом дарения, чтобы не спрашивать соседей по коммуналке или других дольщиков. Суд признаёт сделку притворной.
• Неверно определён тариф или налог. Брат и внук — «близкие родственники» для налога, но не во всех строках тарифа. Сразу уточните у нотариуса, по какой ставке считают.
• Затянули с регистрацией. Если даритель умрёт до подачи документов, одаряемому, скорее всего, придётся идти в суд.
• Квартира в залоге или под арестом. Без снятия обременения или согласия банка регистрацию приостановят.
• Доверенность без имени одаряемого. По такой доверенности подарить нельзя.
• Неоформленный дом на участке. Сначала регистрация дома, потом дарение.

Нотариусы по договорам дарения есть в каждом городе. Например, в каталоге — нотариусы Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга; там же видно часы работы и адреса. Если вместо дарения вы решите продать недвижимость, полезно прочитать про куплю-продажу у нотариуса.