Купля-продажа недвижимости у нотариуса

Когда сделка с недвижимостью возможна только у нотариуса

Если закон требует нотариальной формы, а стороны подписали простой договор, сделка ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ), и Росреестр не зарегистрирует переход права. Обязательна нотариальная форма в следующих случаях.

Продажа доли в праве общей собственности

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость удостоверяются у нотариуса (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Это касается продажи 1/2, 1/3 или любой другой доли в квартире, доме, земельном участке, гараже. Исключения:

• все сособственники продают свои доли одному покупателю по одной сделке — по сути, продаётся вся квартира, и договор можно заключить в простой письменной форме;
• доли в земле сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулирует отдельный закон;
• сделки по программе реновации в Москве, имущество паевых фондов, изъятие для государственных или муниципальных нужд.

Недвижимость несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного

Сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также сделки с недвижимостью подопечных удостоверяются нотариально (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ). Неважно, принадлежит ребёнку вся квартира или небольшая доля, полученная по материнскому капиталу: нотариус нужен в любом случае.

Рента и пожизненное содержание

Договор ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением, всегда удостоверяется у нотариуса, а если по нему передаётся недвижимость, он ещё и регистрируется в Росреестре (ст. 584 ГК РФ).

Смежные случаи

Нотариус обязателен и для соглашения супругов о разделе общего имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ), для брачного договора и для дарения доли (подробнее — в статье о договоре дарения у нотариуса). Согласие супруга на продажу совместно нажитой недвижимости тоже оформляется только нотариально.

Добровольная нотариальная сделка: зачем идти к нотариусу, если можно без него

Квартиру, дом или участок целиком, без детей и долей среди собственников, можно продать по простому договору и подать его в Росреестр через МФЦ или Госуслуги. Многие всё равно выбирают нотариальную сделку с квартирой, потому что она решает несколько проблем сразу.

• Проверка продавца. Нотариус устанавливает личность по паспорту, беседует с каждой стороной наедине, выясняет, понимает ли человек смысл сделки и действует ли добровольно. Продавцу, который потом заявит, что «не понимал, что подписывает», оспорить такую сделку значительно сложнее.
• Проверка объекта. Нотариус обязан проверить, что недвижимость принадлежит продавцу и что нет арестов, запретов и других обременений, препятствующих сделке (ст. 55 Основ законодательства о нотариате). Выписку из ЕГРН он запрашивает сам.
• Ответственность. Нотариус отвечает своим имуществом за ущерб, причинённый по его вине, а его деятельность застрахована.
• Безопасные расчёты. Деньги можно внести на депозит нотариуса вместо банковской ячейки или аккредитива.
• Быстрая регистрация. Нотариус подаёт документы в Росреестр в электронном виде, регистрация занимает один рабочий день.
• Хранение. Экземпляр договора остаётся в архиве нотариуса, при утрате можно получить дубликат.

Летом 2026 года в Госдуму внесён законопроект о возврате обязательной нотариальной формы для купли-продажи жилья между гражданами. Пока такой закон не вступил в силу, квартиру целиком можно продавать и без нотариуса.

Как проходит сделка купли-продажи у нотариуса: пошагово

1. Выбор нотариуса. Сделку с недвижимостью может удостоверить любой нотариус, не обязательно по месту нахождения квартиры. Найти контору рядом поможет сервис «Ближайший нотариус», а если удобнее в субботу — подборка нотариусов, работающих в выходные.
2. Предварительная консультация. Одна из сторон приносит или присылает копии документов. Нотариус говорит, чего не хватает, называет стоимость и назначает дату. Обычно на подготовку уходит от нескольких дней до пары недель — больше, если нужно разрешение опеки или ответ сособственников.
3. Проверка. Нотариус запрашивает сведения из ЕГРН, проверяет паспорта, доверенности и согласия по реестрам ФНП, смотрит, нет ли запретов на регистрацию и отметки о невозможности сделки без личного участия собственника.
4. Проект договора. Нотариус готовит текст с учётом условий сторон: цена, порядок расчётов, сроки освобождения квартиры и снятия с регистрационного учёта, кто остаётся зарегистрированным. Стороны заранее читают проект и согласуют правки.
5. Подписание. В назначенный день стороны приходят лично или через представителей по доверенности. Нотариус зачитывает договор, разъясняет последствия, беседует с участниками. Затем договор подписывают, нотариус его удостоверяет.
6. Расчёты. Если выбран депозит, покупатель вносит деньги на публичный депозитный счёт нотариуса до или в день подписания.
7. Подача в Росреестр. Нотариус обязан отправить заявление о регистрации в электронной форме незамедлительно, не позднее конца рабочего дня, или в срок, который стороны указали в договоре, если они не возражают против такой подачи (ст. 55 Основ о нотариате).
8. Регистрация и выплата. Росреестр регистрирует переход права, выписка из ЕГРН приходит нотариусу и сторонам в электронном виде. После этого нотариус перечисляет деньги продавцу.

Если продавец и покупатель живут в разных городах, сделку можно удостоверить дистанционно: каждая сторона приходит к своему нотариусу, и договор подписывается одновременно у двух нотариусов (ст. 53.1 Основ о нотариате). Например, продавец подписывает договор в Санкт-Петербурге, а покупатель — в Москве. Каждая сторона платит своему нотариусу. Порядок описан на портале ФНП: дистанционное удостоверение сделок.

Документы для сделки

Точный перечень зависит от ситуации, поэтому его стоит уточнить у нотариуса на консультации. Базовый набор такой.

От продавца

• паспорт;
• документ-основание права: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, решение суда, договор долевого участия с актом приёма-передачи;
• свидетельство о браке или о расторжении брака, если недвижимость приобретена в браке;
• нотариальное согласие супруга, если квартира — совместно нажитое имущество;
• сведения о зарегистрированных в квартире (выписка из домовой книги или единый жилищный документ);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам — по требованию покупателя;
• если в покупке участвовал материнский капитал — документы о выделении долей детям;
• если квартира в залоге у банка — справка банка об остатке долга и порядке снятия обременения.

От покупателя

• паспорт;
• нотариальное согласие супруга, если покупатель состоит в браке, а договор требует обязательной нотариальной формы, например при покупке доли (п. 3 ст. 35 СК РФ);
• при ипотеке — кредитный договор или решение банка, при материнском капитале — сертификат или сведения из Социального фонда;
• при покупке через представителя — нотариальная доверенность.

Дополнительно в особых случаях

• продаётся доля — доказательства извещения остальных сособственников или их письменные отказы от покупки;
• собственник — ребёнок — свидетельство о рождении, предварительное разрешение органа опеки и попечительства, паспорт ребёнка с 14 лет;
• собственник получил квартиру по наследству — свидетельство о праве на наследство; о том, как его получить, — в статье про оформление наследства;
• иностранный документ — перевод, заверенный нотариусом, и апостиль или легализация, если они требуются.

Оригиналы документов-оснований нужны в день сделки. Копии нотариус делает сам; если понадобятся заверенные копии для банка, их можно сделать там же — см. заверение копий и подписи.

Продажа доли в квартире у нотариуса

Продажа доли — самый частый повод для обязательной нотариальной сделки. Порядок зависит от того, кому её продают.

Преимущественное право покупки

Если долю продают постороннему человеку, остальные сособственники имеют право купить её первыми по той же цене и на тех же условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Продавец обязан письменно известить их о намерении продать долю, указав цену и другие условия. Если сособственники не купят долю в течение месяца со дня извещения, её можно продать любому лицу. Если все они письменно откажутся раньше, ждать месяц не нужно (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Извещение удобно передать через нотариуса: тогда дата вручения подтверждена документом, и спорить о ней не придётся. Отказ сособственника от преимущественного права тоже можно оформить у нотариуса.

При продаже доли с нарушением этого права любой другой сособственник в течение трёх месяцев может потребовать через суд перевести на него права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Поэтому нотариус не удостоверит договор, пока не убедится, что сособственники извещены и срок истёк или получены отказы.

Когда извещать не нужно

• доля продаётся другому сособственнику этой же квартиры — преимущественное право действует только при продаже постороннему;
• доля не продаётся, а дарится — правила ст. 250 ГК РФ применяются к купле-продаже и мене, но не к дарению;
• все сособственники продают квартиру целиком одному покупателю.

Продажа долей всеми собственниками

Если квартира принадлежит, например, трём людям в равных долях и они вместе продают её по одному договору, нотариальная форма не обязательна. Но если среди собственников есть ребёнок, нотариус всё равно нужен — уже по другому основанию.

Согласие супруга и сделки с участием детей

Согласие супруга продавца

Чтобы один из супругов продал недвижимость, нажитую в браке, нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него супруг вправе в течение года со дня, когда узнал о сделке, потребовать признать её недействительной. Согласие оформляют у любого нотариуса заранее или в день сделки. Оно не требуется, если квартира получена продавцом до брака, по наследству, в дар или по безвозмездной сделке, а также если режим имущества изменён брачным договором.

Продавец — ребёнок

• до 14 лет сделку за ребёнка совершают родители, усыновители или опекун;
• с 14 до 18 лет подросток подписывает договор сам с письменного согласия родителей;
• в обоих случаях нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Опека обычно ставит условие: ребёнок должен получить равноценную долю в другом жилье или деньги на счёт, открытый на его имя.

Нотариус проверяет, что условия разрешения опеки соблюдены, и удостоверяет договор. Без нотариуса такую сделку не зарегистрируют.

Расчёты через депозит нотариуса

Депозит — это публичный депозитный счёт нотариуса в банке, на котором деньги покупателя хранятся до выполнения условий сделки. Собственные деньги нотариуса на этот счёт зачислять нельзя, а выдачу или перечисление средств банк проводит только по распоряжению нотариуса (ст. 87 Основ законодательства о нотариате).

Как это работает

1. В договоре стороны прописывают, что расчёт идёт через депозит, и указывают условие выдачи денег продавцу — как правило, регистрацию перехода права на покупателя.
2. Покупатель переводит деньги безналично по распоряжению нотариуса или вносит наличные — нотариус обязан зачислить их на депозитный счёт не позднее следующего рабочего дня.
3. Обязательство покупателя по оплате считается исполненным в момент внесения денег на депозит. Расписка продавца не нужна: оплату подтверждает нотариус.
4. После регистрации нотариус даёт банку распоряжение перечислить деньги продавцу. Если регистрация не состоялась, деньги возвращаются покупателю.

Сравнение способов расчёта

Регистрация в Росреестре и сроки

После удостоверения договора нотариус сам отправляет заявление о регистрации перехода права в Росреестр в электронной форме. Ходить в МФЦ не нужно, отдельной доверенности на подачу не требуется — достаточно, чтобы стороны не возражали.

Если по причинам, за которые нотариус не отвечает, электронная подача невозможна, он подаёт документы на бумаге не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора. Есть одно исключение: если собственник заявил в Росреестр о невозможности сделок без его личного участия, а договор подписал его представитель по доверенности, нотариус документы в Росреестр не подаёт.

Государственная пошлина за регистрацию права собственности для гражданина — 4 000 ₽, если кадастровая стоимость объекта или доли не превышает 20 млн ₽ (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Для более дорогих объектов пошлина рассчитывается от кадастровой стоимости. Обычно её платит покупатель. Готовую выписку из ЕГРН можно также проверить в личном кабинете на Госуслугах или на сайте Росреестра.

Сколько стоит сделка купли-продажи у нотариуса

Стоимость складывается из трёх частей: федеральной части тарифа, регионального тарифа (оплата услуг правового и технического характера) и государственной пошлины за регистрацию в Росреестре. Федеральная часть зависит от того, обязательна ли нотариальная форма.

• Нотариальная форма обязательна (доля, имущество ребёнка, рента): 0,5% суммы договора, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, ст. 22.1 Основ о нотариате).
• Нотариальная форма добровольна (квартира целиком): тариф зависит от цены и от того, кому продаётся недвижимость.

Примеры расчёта федеральной части

От какой суммы считают

Тариф считают от цены договора, но не ниже стоимости по документу об оценке. По выбору стороны можно представить кадастровую или рыночную стоимость; если документов несколько, берут наименьшую. Нотариус не вправе сам выбирать вид оценки (п. 1 ст. 333.25 НК РФ). Если в договоре указана цена ниже кадастровой, расчёт пойдёт от кадастровой.

Что ещё оплачивается

• региональный тариф за правовую и техническую работу: подготовку проекта, запросы в ЕГРН, электронную подачу. Его предельный размер устанавливает нотариальная палата субъекта РФ, поэтому в Екатеринбурге и Казани итоговая сумма будет разной. Точную стоимость нотариус называет до начала нотариального действия;
• нотариальное согласие супруга, доверенности, извещение сособственников — отдельные нотариальные действия;
• приём денег в депозит;
• выезд нотариуса — федеральная часть увеличивается в 1,5 раза (см. нотариус на дом);
• госпошлина за регистрацию в Росреестре.

Инвалиды I и II группы получают скидку 50% на федеральную часть тарифа. Прикинуть сумму для своей сделки можно в калькуляторе нотариальных тарифов.

Кто платит нотариусу

Закон не говорит, кто из сторон оплачивает удостоверение договора купли-продажи. Это решают сами продавец и покупатель: часто расходы делят пополам или их берёт на себя покупатель. Договорённость лучше зафиксировать заранее, ещё в предварительном договоре.

Ипотека и материнский капитал

Покупка в ипотеку

Ипотека сама по себе не делает сделку нотариальной. Если квартира покупается целиком у взрослых собственников, договор купли-продажи и залог в пользу банка оформляют в простой форме. Нотариус нужен, когда этого требует сама покупка: продаётся доля или у продавца есть несовершеннолетние собственники.

Порядок при нотариальной сделке с ипотекой обычно такой: банк одобряет объект, покупатель подписывает кредитный договор, затем у нотариуса подписывается договор купли-продажи. Деньги банка и собственные средства покупателя перечисляют продавцу через депозит нотариуса, аккредитив или сервис безопасных расчётов. Нотариус подаёт документы на регистрацию права и ипотеки.

Материнский капитал

Если жильё покупается с материнским капиталом, родители обязаны оформить его в общую собственность с детьми, определив размер долей (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ). Это влияет и на будущую продажу: когда такая квартира будет продаваться, у детей уже будут доли, и сделка потребует разрешения опеки и нотариальной формы.

Покупателю квартиры, которую когда-то приобретали с материнским капиталом, нужно убедиться, что доли детям выделены. Если обязательство не выполнено, права детей нарушены, и сделку могут оспорить. Нотариус проверяет это по документам и сведениям ЕГРН.

Нотариальный договор и договор в простой форме: сравнение

Простой договор дешевле, но всю проверку стороны берут на себя. Если продавец пожилой, квартира досталась ему недавно по наследству или дарению, цена заметно ниже рынка, а продавец торопится, нотариальная сделка оправдывает свою стоимость.

Типичные ошибки и причины отказа

Нотариус отказывает в удостоверении, если сделка противоречит закону, сторона недееспособна или не понимает значения своих действий, документы не соответствуют требованиям, а также если сособственники не извещены. Чаще всего сделка срывается из-за следующего.

• Сособственники не извещены или срок не истёк. Извещение отправили неделю назад, а договор хотят подписать сейчас. Месяц нужно выждать или собрать письменные отказы всех сособственников.
• Нет нотариального согласия супруга. Простое письменное согласие не подходит. Если супруг живёт в другом городе, согласие оформляют у любого нотариуса там.
• Нет разрешения опеки или его условия не выполнены. Например, опека разрешила продажу при условии покупки ребёнку доли в другой квартире, а встречная покупка не готова.
• Аресты и запреты. Запрет судебного пристава из-за долгов продавца блокирует регистрацию. Его нужно снять до сделки.
• Доверенность с ограничениями. Доверенность продавца отменена, просрочена или не даёт права продать именно этот объект. Нотариус проверит её по реестру ФНП. Если собственник подал в Росреестр заявление о сделках только при личном участии, представитель продать квартиру не сможет.
• Заниженная цена в договоре. Тариф всё равно посчитают не ниже кадастровой стоимости, а при споре покупатель сможет вернуть только сумму, указанную в договоре.
• Зарегистрированные жильцы. Если в квартире прописаны люди, которые сохраняют право пользования, это нужно указать в договоре. Скрывать их опасно для покупателя.
• Не принесли оригиналы. Копии документов-оснований на сделке не принимаются.

Частные случаи

Продавец или покупатель не может прийти лично

Вместо него действует представитель по нотариальной доверенности на продажу или покупку конкретного объекта. Если сторона болеет и не может прийти, нотариус может выехать к ней на дом или в больницу. Другой вариант — дистанционная сделка с участием двух нотариусов в разных городах, например в Новосибирске и Москве.

Квартира получена по наследству

Продать её можно сразу после регистрации права наследника. Нотариальная форма нужна только тогда, когда наследство оформлено в долях на нескольких наследников и продаётся одна из долей.

Продажа доли в доме вместе с долей земельного участка

Дом и земельный участок под ним, принадлежащие одному собственнику, по общему правилу продаются вместе. Если у продавца доли в обоих объектах, их обычно продают одним нотариальным договором, и извещать сособственников нужно о продаже обеих долей.

Встречная покупка

Если продавец сразу покупает другое жильё, например чтобы выполнить условие опеки, нотариус может удостоверить обе сделки в один день и подать их на регистрацию одновременно. Деньги по первой сделке через депозит поступают продавцу после регистрации и идут на оплату второй.

Продажа доли супругу или родственнику

Если родственник не является сособственником этой квартиры, для закона он посторонний покупатель: остальных сособственников нужно известить. Тариф при обязательной форме один и тот же — 0,5%, не более 20 000 ₽, независимо от степени родства.